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Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden alle Zuflüsse in Geld oder Geldeswert erfasst, die als Entgelt für eine Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung gezahlt werden.
Nach § 21 EStG gehören dazu die Einnahmen aus folgenden Betätigungen:
Keine Vermietungseinkünfte sondern Einkünfte aus Leistungen i.S.d. § 22 Nr. 3 EStG liegen vor, wenn einzelne, bewegliche Wirtschaftsgüter vermietet werden. Das trifft natürlich nur zu, wenn die Vermietung nicht ausnahmsweise als Gewerbebetrieb anzusehen ist. Darunter fällt z.B. die Vermietung einzelner Möbel, zeitlich begrenzte Vermietung von privaten Fahrzeugen, wie die Vermietung eines Pkw oder Wohnmobils für eine Urlaubsreise oder die Vercharterung von Booten, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind.
Geben Sie die genaue Adresse Ihres Vermietungsobjekts an. Bei Häusern genügen regelmäßig Ort, Straße und Hausnummer. Bei Eigentumswohnungen sollten Sie, um eine genaue Zuordnung zu ermöglichen, Geschoss und Wohnungsnummer angeben. Bei unbebauten Grundstücken kann es sinnvoll sein die Flurbezeichnung mit anzugeben.
Bei dem Anschaffungsdatum kommt es nicht auf das Datum des Kaufvertrages oder die Umschreibung im Grundbuch an, sondern auf den Tag, zu dem laut Kaufvertrag Gefahr, Nutzen und Lasten aus dem Grundstück auf Sie übergegangen sind (wirtschaftliches Eigentum).
Als Fertigstellungsdatum gilt der Zeitpunkt, an dem das Gebäude bezugsfertig war.
Was bei den Angaben zum Wohnobjekt als Aktenzeichen anzugeben ist, hängt vom Steuerjahr ab:
Die Wirtschafts-Identifikationsnummer (W-IdNr.) gemäß § 139c AO wurde als eindeutiges und dauerhaftes Identifikationsmerkmal für Steuerzwecke vom Bundeszentralamt für Steuern stufenweise ab November 2024 an folgende wirtschaftlich Tätige in Deutschland vergeben:
Unter bestimmten Umständen müssen Sie den Objektaufwand in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Teil aufteilen, indem Sie die Beträge nur zu einem bestimmten Prozentsatz als Werbungskosten auf die Mieteinnahmen anrechnen.
Dies ist vor allem dann erforderlich, wenn Sie Wohnraum - auch nur zeitweise! -
Beispiel für zeitbezogene Kostenaufteilung: Wenn Sie Ihre eigene Wohnung nur im Juli über z.B. Airbnb als Ferienwohnung vermieten, erkennt das Finanzamt auch nur 1/12, also 8,33% der Objektaufwendungen an. Wenn Sie nur ein Zimmer vermieten, wird zusätzlich eine objektbezogene Kostenaufteilung nach Wohnflächen greifen.
Kosten für die Zeit, in der eine Wohnung leer steht, sind nur abzugsfähig, wenn Sie die Vermietung in fremde Hände geben und nicht jederzeit selbst darüber entscheiden können, ob und wann Sie Ihre Wohnung selbst nutzen wollen. Im anderen Fall gehört die Zeit, in der die Wohnung nicht vermietet wird, zur Selbstnutzung (BFH-Urteil, BStBl 1992 II S. 24) mit der Folge, dass Ihnen die rechnerisch auf diese Zeit entfallenden Kosten steuerlich durch die Lappen gehen.
Steuertipp: Um bei leerstehenden Wohnungen Kürzungen Ihrer Werbungskosten zu vermeiden, sollten Sie möglichst durch Inserate, Maklerverträge, etc. belegen, dass Sie weiterhin die Absicht haben, Mieteinnahmen zu erzielen.
Teilen Sie die von Ihnen vereinnahmten Mieten auf die einzelnen Geschosse auf (Erdgeschoss bis 4. Obergeschoss). Für das 4. und alle höheren Geschosse ist nur die Auswahloption "4.+ OG" vorgesehen.
Geben Sie bei jedem Geschoss die Anzahl der Mietwohnungen an und deren Wohnflächen. Letztere ergeben sich nach der 2. Berechnungsverordnung. In aller Regel können Sie sie aber auch den Bauzeichnungen und Berechnungen des Architekten entnehmen.
Die Einnahmen für die einzelnen Geschosse müssen in reine Kaltmieten und Umlagen aufgetrennt werden. Zu den Umlagen gehören auch Nachzahlungen aufgrund der Nebenkostenabrechnungen, die Ihnen im betreffenden Jahr zugeflossen sind. Aufgrund der Abrechnungen an die Mieter erstattete Beträge können Sie abziehen. Haben Sie ausnahmsweise auf die Umsatzsteuerbefreiung für Ihre Mieteinnahmen verzichtet, so geben Sie bitte die Miete einschließlich der vom Mieter gezahlten Mehrwertsteuer an.
Falls Sie eine Wohnung an Angehörige vermietet haben, will das Finanzamt prüfen, ob eine verbilligte Vermietung vorliegt, daher werden die Angaben zu solchen Wohnungen getrennt abgefragt.
Seit dem 1.1.2021 gilt:
Steuertipp: Orientieren Sie sich dabei an den Mieten im gleichen Gebäude oder in der Nachbarschaft. Stehen Ihnen solche Vergleichsmieten nicht zur Verfügung, können Sie auf den örtlichen Mietspiegel zurückgreifen. Auskunft über den maßgebenden Wert gibt Ihnen im Zweifelsfall das Wohnungsamt der Gemeinde oder auch das zuständige Finanzamt. Bei der Gegenüberstellung von "vereinbarter Miete" und "ortsüblicher Marktmiete" ist die gezahlte Kaltmiete zuzüglich Umlagen zu vergleichen mit der ortsüblichen erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung (R 21.3 EStR). Der BFH hat geklärt, dass für die Vergleichsberechnung unter "ortsüblicher Miete" die Bruttomiete bzw. Warmmiete zu verstehen ist. Folglich umfasst die ortsübliche Miete die Kaltmiete zuzüglich der Kosten, die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind (BFH-Urteil vom 10.5.2016, IX R 44/15).
Beispiel: Die Kaltmiete für die an einen Verwandten vermietete 100m²-Wohnung beträgt in Ihrer Gemeinde laut Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen 8,50 Euro/m². An (tatsächlichen) Nebenkosten fallen für die Wohnung monatlich 150 Euro an. Eine Kürzung der Miete unterbleibt folglich, wenn die Gesamtmiete (Warmmiete) mindestens 66% von 1.000 Euro (100m² x 8,50 Euro/m² + 150 Euro) = 660 Euro beträgt. Beträgt die Warmmiete aber beispielsweise nur 550 Euro, sind die Werbungskosten nur zu 55% abzugsfähig (550 Euro / 1.000 Euro).
Außerdem laufen Sie immer dann Gefahr, dass Ihre Werbungskosten anteilig gekürzt werden, wenn die Miete nicht mindestens 50% bzw. 66% der Marktmiete beträgt und bei der Immobilie dadurch auf einen 30-Jahreszeitraum gerechnet die Ausgaben höher sein werden als die Einnahmen.
Steuertipp: Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie eine Miete vereinbaren, bei der die Kaltmiete mindestens 66% der Miete laut Mietspiegel beträgt. Die Nebenkosten legen Sie aber dann voll auf den Angehörigen um. So laufen Sie in der Regel kaum Gefahr, die 66%-Grenze zu unterschreiten. Aber auch bei Unterschreitung der 50% bzw. 66%-Grenze droht Ihnen eine Kürzung der Werbungskosten. Setzen Sie eine entsprechend hohe Miete fest, wenn Sie hohe Finanzierungskosten und Schuldzinsen haben und deshalb auf absehbare Zeit keine Überschüsse aus der Vermietung zu erwarten sind.
Bezüglich der Vermietung möblierter oder teilmöblierter Wohnungen hat der Bundesfinanzhof 2018 entschieden, dass grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen ist, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise ist nicht zulässig (BFH-Urteil vom 6.2.2018, IX R 14/17). Das heißt also: Falls eine Wohnung möbliert vermietet wird, so muss dies auch bei der Berechnung der ortsüblichen Miete berücksichtigt werden. Hierzu ist die ortsübliche Marktmiete um einen Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete zu erhöhen. Dieser so erhöhten "ortsüblichen Marktmiete" wird die "vereinbarte Miete" gegenübergestellt und erst dann beurteilt, ob die Grenze von 66 % über- oder doch unterschritten ist.
Hinweis: Die ortsübliche Miete lässt sich - wie erwähnt - grundsätzlich dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Was aber gilt, wenn es eine vergleichbare Wohnung im selben Haus gibt, die fremdvermietet ist und deren Miethöhe vom örtlichen Mietspiegel abweicht? Ist dann für die Prüfung der 50- oder 66-Prozent-Grenze auf diese Vergleichsmiete abzustellen oder trotzdem auf den Mietspiegel? Im Oktober 2019 hatte das Thüringer Finanzgericht entschieden, dass für den Vergleich mit der ortsüblichen Marktmiete auf die Miete abzustellen ist, die der Vermieter von einem fremden Vermieter verlangt, der im selben Haus eine vergleichbare Wohnung nutzt (Urteil vom 22.10.2019, 3 K 316/19). Gegen das Urteil wurde die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Und siehe da: Der Vermieter war hiermit erfolgreich. Es gilt nach Auffassung der obersten Finanzrichter: Die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete per Gutachten, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen ermittelt werden (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).
Hinweis: Der Grundsatz, dass eine Totalüberschussprognose bei Einhaltung der 66-Prozent-Grenze entbehrlich ist, gilt nicht ausnahmslos. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist eine Totalüberschussprognose trotz Einhaltung der 66-Prozent-Grenze ausnahmsweise doch angezeigt, wenn es sich um die Vermietung einer aufwendig gestalteten Wohnimmobilie handelt. Davon ist insbesondere auszugehen, wenn das Objekt mehr als 250 qm Wohnfläche umfasst (BFH-Urteil vom 20.6.2023, IX R 17/21). Der Sachverhalt: Ein Elternpaar hatte insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kin-der. Durch die Vermietung entstanden den Eltern jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis. Der BFH hat die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis jedoch nicht zugelassen.
Zu den im Zusammenhang mit einem bebauten Grundstück zu erklärenden Einkünften gehören neben den Mieteinnahmen für Wohnungen und andere Räume auch
Die folgenden Nebenkosten sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig, soweit sie auf vermietetem Wohnraum entfallen. Setzen Sie das Kreuz unter "Anteilig", wenn der eingegebene Betrag nur zu dem unter "Anteiliger Ansatz" eingegebenen Prozentsatz einbezogen werden soll.
Zu den Schuldzinsen rechnen z.B. laufende Zinsen für Hypotheken, Zwischenfinanzierungen, Bauspardarlehn, Baukonten, Mietkonten etc. Abzugsfähig sind aber auch Geldbeschaffungskosten, wie Schätzungsgebühren, Hypothekenvermittlungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung, Fahrtkosten zur Bank etc. Damnum oder Disagio: Bei Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mittels Darlehen wird häufig ein Disagio vereinbart. Das Disagio - auch Damnum genannt - wird vom Darlehensbetrag einbehalten und ist quasi eine Vorauszahlung auf die Zinsen. Denn dadurch verringern sich der Zinssatz und die monatliche Ratenzahlung während des Zeitraums, für den das Disagio vorausbezahlt wird. Der Nachteil ist: Wegen des nicht ausgezahlten Disagios ist ggf. ein höherer Kreditbetrag aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit ohne Disagio. Aber es gibt auch einen gewichtigen Vorteil: Falls das Haus bzw. die Wohnung vermietet wird, kann das Disagio in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern es "marktüblich" ist. Seit 2004 kann ein Disagio bei mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung nur noch in Höhe von 5% der Darlehenssumme sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Der darüber hinausgehende Betrag muss auf den Zeitraum der Zinsfestschreibung oder - wenn dieser fehlt - auf die Laufzeit des Darlehens verteilt werden (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).
Steuertipp: Nach einem neuen BFH-Urteil kann auch ein höheres Disagio als 5% noch "marktüblich" sein. Somit ist ein marktübliches Disagio, das für einen Kredit mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren zu zahlen ist, nicht auf die Laufzeit zu verteilen, sondern kann im Jahr der Zahlung in voller Höhe abgezogen werden. Ein Disagio von 10% bei 10-jähriger Kreditlaufzeit kann durchaus "marktüblich" und somit in voller Höhe absetzbar sein (BFH-Urteil vom 8.3.2016, IX R 38/14).
Schuldzinsen werden nur dann als Objektaufwendungen berücksichtigt, wenn sie für ein Darlehn zur Finanzierung des Vermietungsobjekts oder der Kosten für seine Instandhaltung anfallen.
Steuertipp: Niemand verbietet Ihnen den Einsatz Ihrer Eigenmittel mit Hausbau selbst zu bestimmen. Bauen Sie also z.B. eine Doppelhaushälfte oder gleichzeitig Ihr selbst genutztes Haus und ein Vermietungsobjekt, sollten Sie die Finanzierungen von vornherein vollkommen voneinander trennen. Richten Sie zwei Baukonten für die jeweiligen Gebäude ein und lassen Sie sich sämtliche Rechnungen getrennt nach den Objekten ausstellen. Auf das Baukonto für das selbst genutzte Objekt zahlen Sie ihre kompletten Eigenmittel ein. Auch die Finanzierungen müssen bei der Bank völlig getrennt laufen. Mit einer so perfekten Aufteilung rechnet man Ihnen nicht einen Teil Ihres Eigenkapitals zu Finanzierung des Vermietungsobjekts zu. Ihre abzugsfähigen Schuldzinsen sind damit deutlich höher.
Für den Abzug der Schuldzinsen kommt es nicht darauf an, dass das Darlehn auch durch eine Hypothek an Ihrem Vermietungsobjekt abgesichert ist. Entscheidend ist, dass die Darlehensmittel tatsächlich für dieses Objekt verwendet worden sind.
Schuldzinsen nach Aufgabe der Vermietung oder Verkauf des Hauses: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie wird der Verkaufserlös im Allgemeinen zur Tilgung des Restdarlehens verwendet. Doch es kann vorkommen, dass der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung nicht ausreicht - und das Darlehen deshalb weiterhin abzustottern ist. Dieses Phänomen ist häufig bei sog. Steuerspar-Immobilien bzw. Schrottimmobilien oder Anlageobjekten in den neuen Bundesländern zu beobachten. Die Frage ist, ob bei einem verlustreichen Verkauf der Immobilie die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar sind:
Steuertipp: Es spielt keine Rolle, ob der Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach deren Anschaffung erfolgt und damit ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ist, oder ob der Verkauf nach der Zehnjahresfrist stattfindet und steuerfrei bleibt (BFH-Urteil vom 8.4.2014, IX R 45/13).
Sofort absetzbare Erhaltungsaufwendungen sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, die dazu dienen, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, ohne seine Wesensart zu verändern, z.B.
Erhaltungsaufwendungen bis zu 25.000 Euro müssen Sie nicht unbedingt durch Belege nachweisen. Es genügt regelmäßig, wenn Sie Ihrer Steuererklärung eine detaillierte Auflistung Ihrer Kosten beifügen:
Steuertipp: Liegen die Kosten für die einzelne Baumaßnahme nicht über 4000 Euro (ohne Umsatzsteuer), können sie in jedem Fall ohne weitere Prüfung als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden.
Steuertipp: Lassen Sie sich von der Hausverwaltung eine entsprechende Bescheinigung über die auf Sie entfallenden Reparatur- und Erhaltungsaufwendungen ausstellen, die aus der Instandhaltungsrücklage finanziert worden sind.
Ihr Erhaltungsaufwand ist nach § 11 EStG grundsätzlich im Jahr der Bezahlung voll abzugsfähig. Wenn Sie einen Teil des Hauses zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder an Dritte verbilligt überlassen, müssen die Erhaltungsaufwendungen den jeweiligen Wohnungen zugeordnet werden. Soweit möglich, erfolgt das durch eine direkte Zuordnung der Kosten zur jeweiligen Wohnung. Ist das nicht möglich, können die Erhaltungsaufwendungen nur zum unter "Anteiliger Ansatz" eingetragenen Prozentsatz einbezogen werden, indem Sie das Kreuz unter "Anteilig" setzen.
Anfang 2023 hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass Herstellungsaufwand auch dann vorliegen kann, wenn die von der Baumaßnahme betroffene Fläche eine bessere oder eine völlig neue Nutzungsmöglichkeit schafft. Auf eine Standardhebung kommt es dann nicht mehr unbedingt an (Niedersächsisches FG, Urteil vom 17.3.2023, 15 K 17/21).
Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie wird der Verkaufserlös im Allgemeinen zur Tilgung des Restdarlehens verwendet. Doch es kann vorkommen, dass der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung nicht ausreicht - und das Darlehen deshalb weiterhin abzustottern ist. Wurden Erhaltungsaufwendungen mittels Darlehen finanziert, die während der Vermietungszeit als Werbungskosten absetzbar waren (z. B. Wohnungsmodernisierung, Ersatz der Heizungsanlage, Dacherneuerung), gilt Folgendes:
Steuertipp: Bei Veräußerung des Mietobjektes vor dem 1.1.2014 bleibt es bei der bisherigen Regelung, dass Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen stets anzuerkennen sind, ohne die Verwendung des Veräußerungserlöses zu prüfen. Wie Sie in den Altfällen bei Verkauf der Immobilie den Verkaufserlös verwenden, spielt keine Rolle: Wenn Sie ihn Zins bringend anlegen, versteuern Sie die Erträge als Kapitalertrag und setzen die weiterhin zu zahlenden Schuldzinsen (die ehemals für Erhaltungsmaßnahmen entstanden waren) als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ab - und zwar auch dann, wenn Sie keine Mieteinnahmen mehr erzielen. Dies kann dann günstig sein, wenn das früher aufgenommene Darlehen niedrig und die neue Anlage jetzt höher verzinst wird
Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung sind regelmäßig die Herstellungskosten bzw. die Anschaffungskosten des Gebäudes.
Bei unentgeltlichem Erwerb (Schenkung, Erbschaft) kommt es auf die ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Ihres Rechtsvorgängers an.
Soweit ein Teil der Kosten auf das Grundstück (Grund und Boden) entfällt, gehört er nicht zur Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Somit sind neben dem Kaufpreis für ein bebautes Grundstück auch eventuelle Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovisionen, Gerichtsgebühren, Notariatsgebühren, Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Aber auch Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung eines Gebäudes entfallen unter Umständen auf den Grund und Boden, z.B. Erschließungskosten und Kanalanschlussgebühren.
Steuertipp: Um Aufteilungsschwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, sollten Sie schon im Grundstückskaufvertrag eine Aufteilung in Gebäude- und Grundstückspreis vornehmen. Legen Sie als Quadratmeterpreis z.B. den Wert laut Richtwertkarten zugrunde. In diesen sind die durchschnittlichen m²-Preise für Grundstücke in den einzelnen Regionen aufgezeichnet. Die Richtwerte können Sie bei Bedarf entweder bei der Bewertungsstelle Ihres Finanzamts oder dem örtlichen Gutachterausschuss erfragen.
Zahlen Sie bei Erwerb eines bebauten Grundstücks einen einheitlichen Preis für Grundstück und Gebäude, müssen Sie diesen zur Berechnung der Abschreibung aufteilen und zwar:
Nachträgliche Anschaffungskosten / Herstellungskosten werden bei der normalen linearen oder degressiven Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG) grundsätzlich im Jahr, in dem sie anfallen, den ursprünglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten zugerechnet. Die weiteren Abschreibungen werden mit dem aktuellen Abschreibungssatz von dem höheren Betrag berechnet.
Zu den Gebäudeherstellungskosten gehören vor allem folgende Aufwendungen:
Die Abschreibung eines Gebäudes beginnt grundsätzlich mit dem Tag seiner Fertigstellung. Haben Sie ein bereits fertiges Gebäude gekauft, beginnt sie mit dem Übergang des Eigentums. Dabei kommt es nicht auf den zivilrechtlichen Eigentumsübergang (Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch) an, sondern auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Der steuerlich maßgebende Tag ist damit der, an dem laut Kaufvertrag Gefahr, Nutzen und Lasten an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen.
Gebäude müssen nicht immer in ihrer Gesamtheit einheitlich abgeschrieben werden. Die Abschreibung ist vielmehr für jedes Wohnungseigentum, Einfamilienhaus sowie jeden selbständigen Gebäudeteil gesondert zu berechnen. Das hat insbesondere für Gebäude im Betriebsvermögen Bedeutung, da ein Gebäude, das unterschiedlich genutzt wird, allein durch die unterschiedliche Nutzung in mehrere selbständige Gebäudeteile aufgesplittet wird. Man unterscheidet grundsätzlich folgende Nutzungen (R 4.2 Abs. 4 EStR):
Die wichtigsten Abschreibemodelle in der Übersicht:
Steuertipp: Wird bei linearer Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) durch die Beibehaltung des bisherigen Abschreibungssatzes die volle Abschreibung der Anschaffungs-/Herstellungskosten nicht innerhalb der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes erreicht, kann sein Restwert zuzüglich der nachträglichen Anschaffungskosten auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden (BFH-Urteil, BStBl 1977 II S. 606).
Steuertipp: Zwar dürfen die Abschreibungssätze des § 7 Abs. 4 EStG nicht unterschritten werden, liegt aber die Lebensdauer Ihres Gebäudes nachweislich unter 25, 33, 40 oder 50 Jahren, können Sie den entsprechend höheren Abschreibungssatz geltend machen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). So beträgt die jährliche Abschreibung z.B. 5%, wenn Ihr Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs nur noch eine Restlebensdauer von 20 Jahren hat.
Die Abschreibungssätze bei der linearen AfA Bei Objekten, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut worden sind, können die Käufer 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.
Bei Objekten, die vor dem 1.1.2025 gebaut worden sind, können die Käufer 40 Jahre lang jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.
Bei Objekten, die nach dem 31.12.2022 gebaut worden sind (fertiggestellt worden sind), können die Käufer 33 1/3 Jahre lang jeweils 3 Prozent der Anschaffungskosten ohne Grundstück von der Steuer absetzen.
Degressive Abschreibung für Wohngebäude Ab dem 1.10.2023 gilt eine degressive Abschreibung für vermietete Wohngebäude, wenn im Zeitraum vom 1.10.2023 bis 30.9.2029 mit der Herstellung begonnen wird oder der Kaufvertrag abgeschlossen und das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Die degressive Abschreibung beträgt 5 Prozent des jeweiligen Restwertes (§ 7 Abs. 5a EStG). Es besteht ein Wahlrecht, zur linearen AfA zu wechseln. Solange die degressive Abschreibung vorgenommen wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig. Falls diese eintreten, kann aber zur linearen AfA gewechselt werden. Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes belegen sind, in Anspruch genommen werden.
Um den Bau von neuen Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment anzukurbeln, hatte der Gesetzgeber im Jahre 2019 eine neue befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG beschlossen, diese aber befristet und dann in 2022 wieder neu aufgelegt.
Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 Die 7b-Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 EUR je qm Wohnfläche. Zusätzlich ist die lineare AfA von 2 % p.a. absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).
Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche sind. Förderfähig sind jedoch nur Baukosten bis höchstens 2.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Die geförderte Immobilie muss mindestens 10 Jahre lang vermietet werden; eine Mietobergrenze ist allerdings nicht vorgesehen. Gefördert wird nicht nur der Wohnungsneubau, sondern auch die Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden, z. B. ein Dachgeschossausbau oder Aufstockungen und Anbauten.
Für die Sonderabschreibung ist ein bestimmter Stichtag zu beachten - und dieser Stichtag ist der 31.12.2021! Begünstigt sind nämlich nur Investitionen, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 gestellt wird. Sofern ein Bauantrag nicht erforderlich ist, muss die Bauanzeige bis zum 31.12.2021 erfolgen. Für Mietwohnungen, die nach den baurechtlichen Vorschriften ohne Bauantrag bzw. Bauanzeige errichtet werden können, kann hinsichtlich des genannten Zeitraums auf den Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung abgestellt werden (BMF-Schreiben vom 21.9.2021, IV C 3 - S 2197/19/10009 :009).
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt. Allerdings kann die Sonderabschreibung erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen. Für ein Gebäude, das im Jahr 2022 aufgrund eines im Jahr 2020 gestellten Bauantrages/einer Bauanzeige fertiggestellt wird und im Jahr der Fertigstellung mittels Kaufvertrag angeschafft wird, kann der Erwerber die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.
Der Förderzeitraum ist nicht nur im Hinblick auf den Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung oder der Bauanzeige begrenzt, sondern auch im Hinblick auf das Jahr der letztmaligen Inanspruchnahme der 7b-Sonderabschreibung. So ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung letztmalig im Jahr 2026 möglich. Ab 2027 sind 7b-Sonderabschreibungen auch dann nicht mehr möglich, wenn der Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Hierdurch soll die mit der Regelung bezweckte zügige Schaffung von Wohnraum forciert werden.
Neue Wohnungen, die aufgrund einer Bauanzeige oder eines Bauantrages im Jahr 2022 hergestellt werden, sind vom Anwendungsbereich des § 7b EStG ausgeschlossen.
Abschreibung bei Bauantrag zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.09.2029 Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG soll Anreize für den Bau von Mietwohnungen setzen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wird die Sonderabschreibung wieder "aufgelegt". Im Einzelnen gilt nun:
Steuertipp: Angesichts der dynamischen und nur schwer zu prognostizierenden Entwicklung insbesondere der Baukosten könnte zukünftig Änderungsbedarf bei den Kostenbezugsgrößen (4.000 Euro / 5.200 Euro) entstehen. Darauf weist der Gesetzgeber schon jetzt in der Gesetzesbegründung hin.
Steuertipp: Es müssen die Voraussetzungen der so genannten De-minimis-Beihilfen eingehalten werden.
Beziehen Sie Ihre Einkünfte aus einer Beteiligung an Vermietungsobjekten, z.B.
Sie können diese Werte entweder aus der Steuererklärung der entsprechenden Gemeinschaft übernehmen oder, z.B. bei Gemeinschaften mit einer großen Zahl von Anlegern, aus den Mitteilungen, die Sie für steuerliche Zwecke erhalten haben. Geben Sie zudem den Namen der Beteiligung, das zuständige Finanzamts und soweit bekannt die Steuernummer der Beteiligung an.
Erträge aus der Beteiligung an Gesellschaften / Gemeinschaften / ähnlichen Modellen im Sinne des § 15b EStG müssen gesondert angegeben werden. Dabei handelt es sich um Steuerstundungsmodelle, die Sie nach dem 10.11.2005 gezeichnet haben und die in der Anfangsphase Verluste von mehr als 10% des gezeichneten Kapitals ausweisen. Verluste aus solchen Anlagen dürfen nicht mehr mit anderen positiven Einkünften im selben Jahr, sondern nur noch mit künftigen Gewinnen aus derselben Einkunftsquelle verrechnet werden.
Steuertipp: Bei einer späteren Beteiligung oder bei der Beteiligung an völlig neu aufgelegten Modellen ist allerdings Vorsicht angebracht. Lassen Sie sich nicht von vollmundigen Versprechungen in Hochglanzprospekten verleiten. Ohne den fachmännischen Rat eines neutralen Steuerexperten sollten Sie nicht ohne weiteres größere Summen investieren. Die Steuerberater, Rechtsvertreter und Makler der Initiatoren sind dabei nicht unbedingt diejenigen, von denen Sie einen neutralen Rat erwarten dürfen, schließlich verdienen alle nur dann, wenn Sie Ihr Geld anlegen.
Falls Sie Teile der von ihnen angemieteten Wohnung oder des von Ihnen angemieteten Hauses untervermietet haben, erzielen Sie daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerpflichtig ist aber nur der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben.
Ziehen Sie also zur Ermittlung des Überschusses von Ihren Einnahmen aus der Untervermietung zunächst noch z.B. folgende Kosten ab:
Hierunter fallen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von
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